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青青家园一小区换物业13家企业争破头 财富效应引发规模战

发布时间:2019-11-28 13:52    点击次数:189次   

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  上周五,滨江服务集团有限公司(证券简称“滨江服务”,证券代码正式在香港交易所挂牌上市。加上2016年已在香港上市的绿城服务(证券代码:02869.HK),以及去年登陆A股的南都物业(证券代码:603506),杭州出产了三家上市物业公司,成为目前国内上市物业企业最多的城市之一。

  与此同时,更多的物业公司为了上市,正在拼命扩张规模。在杭州,新一轮的物业大战正在进行中。

  最近,位于三墩板块的协安紫郡西苑的业主们发现,自家小区要换物业了。业委会张贴公告表示,经过公开招标选聘,共收到了13家物业企业报名,经过评选小组的综合评定,综合得分排名靠前的两家企业分别是龙湖物业和绿城物业。也就是说,新物业将在这两家中产生。

  事实上,这种情况并不罕见。记者这两年采访了不少更换物业的小区,绿城、龙湖、万科这三家物业总是小区业主最青睐的选择。如果说前几年,杭州中高端物业市场上对外输出管理的主要竞争对手是绿城和万科,那么近两年来,龙湖扩张势头非常猛,已经挤入第一方阵。较典型的就是滨江一桥至四桥板块,很多小区近年来换物业,基本集中在这三家,如风雅钱塘引入绿城物业,倾城之恋换成了万科物业,温馨人家变成了龙湖物业。

  这几家物业公司都有强大的房地产开发企业作为后盾,只要绿城、龙湖、万科的楼盘交付了,对物业公司而言就意味着管理面积的增加。同时,为了扩大规模,他们还通过市场化竞争承接项目,甚至并购中小物业公司。

  早在2003年绿城物业就承接了第一个市场化项目清水公寓,由此打开了对外输出管理的大门。2017年,绿城服务甚至大胆接下城中村物业管理,骆家庄成为杭州首个引入品牌物业的城中村。据悉,绿城服务仅去年一年拓展面积就达8000万m2,每年绿城中国交付的房产项目,只占到绿城服务业务量中的很小比例。

  万科物业近年来在杭州陆续并购了赞誉物业、华太物业、耀江物业,并以参股合作、业委会全权委托以及开发商委托等方式输出管理,迅速做大规模。去年10月,位于滨江的江南豪园小区,也由万科物业接手。

  龙湖物业这两年来势汹汹。中国物业在线老总、社区服务第三方机构负责人娄云林说,去年,龙湖在杭州外接了十多个项目,势头不逊于绿城。据悉,截至2018年底,龙湖物业在杭州有包括下沙的伊萨卡国际城、世茂江滨花园、城东的红街公寓、西湖区的世纪新城、滨江区的水印城等三十余个项目,服务项目相比2017年同期增长了1/3。

  绿城、龙湖、万科目前在杭州物业市场三足鼎立,时间一长,三家物业相关投标人员彼此非常熟悉。有时上午在某小区,这三家物业里选一家,到了下午去另一个小区投标,还是这三家物业公司。

  除了绿城、万科、龙湖这三家目前扩张态势最迅猛的公司外,还有更多的物业公司看好这块市场,加入输出管理的大战。

  事实上,最近一年国内多家物业公司密集上市——碧桂园、佳兆业、新城、雅居乐等纷纷拆分旗下物业公司登陆港股;旭辉旗下的永升物业主动从新三板摘牌并成功转战港股。

  物业公司的股价表现大多不错。绿城服务上市至今,股价从1.99港元上涨到昨天收盘的7.13港元,上涨了258%;南都物业去年上市,发行价16.25元,昨天收盘价24.71元,上涨了52%;滨江服务3月15日上市,发售价6.96港元,昨日收盘价7.3港元,涨幅近5%。上市也制造了明显的财富效应,诞生了众多的千万甚至亿万富翁。

  不少物业公司的市值,甚至超过了房地产公司的市值。截至3月20日收盘,绿城中国总市值145亿元,而绿城服务总市值达198亿元。

  财富效应导致物业上市潮的到来。远洋和德信旗下的物业公司主动从新三板退市,最近保利物业也声称将停止在新三板挂牌,业内认为,他们的目标都是奔赴主板或港股。

  已经上市的物业公司为了市值,需要扩大规模和增加利润。滨江服务上市当天,就表示接下来计划通过收并购、关联方支持和通过第三方物业获取新服务的模式达到有效扩张。而想要上市的物业企业,同样要把规模和利润做上去,满足上市条件。

  杭州市场的争夺者也越来越多。金科地产旗下的金科物业,目前在杭州陆续进驻了上尚庭、阅城公寓等项目,并正在积极竞聘位于萧山的中铁建青秀城。而今年4月,碧桂园服务将进驻城北的桦枫居小区。

  对于业主来说,引入品牌物业意味着物业费的上调,但现在越来越多的业主意识到品牌物业能提升小区品质,并最终带来房价或租金的提升。比如绿城物业接下城中村骆家庄后,从改造到进驻,短短一年时间,不少房子租金涨幅超过50%,几乎持平周边商品房小区。

  在很多小区的业主群里,对现状不满的业主会提议更换物业,“要是换成品牌物业,二手房每平方米最起码能多卖3000元。”

  协安紫郡的一位业主表示,相比原来2元多/㎡/月的物业费,中标物业换成龙湖或绿城后预计会直接上涨1元,但是业主们受够了老物业的低劣服务,宁愿涨价也要提升服务品质。

  下沙伊萨卡国际城的业主小陈说,伊萨卡的物业管理是老大难问题,业主跟物业公司纠纷不断,小区里群租横行,虽然以前物业费只要1元/m2/月,但居住体验真的很差。现在换成了龙湖物业,虽然物业费涨到2.6元/m2/月,但至少管理面貌整洁了不少,多花钱还是值得的。

  不过,大多数品牌物业接手的楼盘,主要是2000年以后建成的商品房小区。也有一些物业公司错位竞争,如杭州品尚物业。该公司老总焦德尚说:“老城西一带我们有很多服务项目,如香樟公寓、沁雅花园、山水人家、春天花园等。老的多层小区涨物业费比较难,品牌物业公司对财务利润有严格要求,不愿意接,这给了我们一定的发展空间。”


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